Haciendo Cuentas

Presupuesto de la vivienda: todo lo que hay que pagar

Imagen: dreamstime

• Proyecto de obra
• Estudios geotécnicos
• Licencia de obras
• Realización de la obra
• Licencia de primera ocupación
• Derechos de acometida
• Contratos de suministro eléctrico
• Notaría y registro de la propiedad
• Plusvalía

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Contrato de obra

El contrato establece garantías para que se extreme la seguridad y se cuiden las indicaciones de los técnicos responsables de la ejecución de la obra.
Este documento también debe contemplar los siguientes aspectos:

• Objeto del contrato.
• El precio.
• Los plazos y forma de pago.
• Recepción de la obra.
• Obligaciones del contratista y del promotor.
• Garantías para el cumplimiento del proyecto.
• Calidades.

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Préstamo hipotecario

• Tipo de interés: es el precio que nos cobra el banco por darnos un préstamo.
  
  • Fijo: La cuota no varía, no afectan las subidas ni bajadas de los intereses, pero los plazos de amortización son menores.
  • Variable: La cuota puede variar, se revisa al año o cuando cambian los intereses para bien o para mal. Los plazos de amortización son mayores.
• Euribor: es el tipo de interés al que se prestan entre sí las entidades financieras en el mercado interbancario y en él se basan para fijar el tipo de interés de los préstamos.
  
• TAE: Tasa Anual Equivalente, es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, nos dice lo que realmente vamos a pagar, incluye los intereses, comisiones, periodicidad y otros gastos bancarios. Así a menor TAE mejor préstamo.
  
• Las cuotas ya sean mensuales, trimestrales, semestrales o anuales incluyen dos cantidades independientes:
  
  • Amortización del capital
  • Intereses      ara aprender... hazlo tú

    ¡Cómo cambian los intereses!

    
    Habrás podido comprobar que el interés al que los bancos nos prestan el dinero depende de unos índices y un porcentaje que determina cada entidad bancaria. El índice que se utiliza actualmente es el euribor (media aritmética del interés al que los bancos y cajas se prestan el dinero).
    Esto no ha sido así siempre; hace unos años el interés bancario de los préstamos hipotecarios no era ni por asomo estos índices (mibor, euribor) más el porcentaje, sino que era la propia entidad la que establecía dichos valores que, por supuesto, solían ser abusivos, del orden del 18% o 20% y en unos plazos como máximo de 5 a 10 años, como puedes ver en la imagen de arriba.
    En la gráfica inferior está representado el interés de los prestamos desde 1999 hasta marzo de 2009.
    
    
    
    Fíjate bien en los gráficos, porque vas a tener que hacer varias cosas con los datos que contienen.
    

    1. Responde a las siguientes cuestiones:
       
       • ¿En qué año el interés de los préstamos fue mayor?
       • ¿En qué momento el interés ha sido el más bajo?
       • Indica los años en el que el interés oscila entre el 3% y el 4%
       • A partir de que años el interés hipotecario descendió a valores del 6% aproximadamente.
       • Entre que dos años se ha dado el cambio más brusco, fíjate en ambos gráficos.
    2. Ahora toca hacer cálculos.
       Imagina que pides un préstamo de 200000 € ahora, en el año 2009, a un interés por ejemplo del 2% TAE (1,77% de euribor más el 0,23%, sin comisiones) a 20 años y te sale una cuota mensual de 1012 €.
       Ahora supón que estamos en 1990 que el interés es al 16% TAE a 10 años, la cuota que nos sale a pagar al mes es de 3350 €.
       Calcula: El total al pagar en cada caso, y qué cantidad corresponde a los intereses.
       
    3. ¿Cuánto pagas de más con las condiciones de 1990? ¿Qué porcentaje suponen los intereses en cada caso?
       
       
       
    
    
    Vamos a ver si lo has resuelto bien:
    

    1. Primero las cuestiones…
       
       • Si nos fijamos en el primer gráfico, vemos que es 1990, un 15,90%.
       • Según los gráficos es marzo del 2009, pero sabemos que sigue bajando, menos del 2%.
       • En 1999, 2002, 2006 y diciembre de 2008.
       • Entre 1996 y 1997 baja por primera vez a esos valores
       • Desde octubre de 2008 a marzo de 2009, según los gráficos.
    2. Calculamos:
       
       • En 2009 la cuota mensual es de 1012 €, por lo que en 12 meses has pagado 12144 € (1012 x 12 meses) y en 20 años 242880 €.
         El total que pagamos es 242880 €.
         Como pedimos prestado 200000 €, la diferencia 242880 - 200000 = 42880 € son los intereses que hemos pagado.
         
       • En 1990 la cuota mensual es de 3350 €, multiplicado por 12 meses da 40200 € y por 10 años 402000 €.
         El total que pagamos es 402000 €
         Como nos prestaron 200000 € y hemos pagado 402000 €, hemos pagado 202000 € de intereses, más que lo que pedimos.
         
    3. En 1990 pagamos 202000 € de intereses y en 2009 pagamos 42880 € .
       
       • La diferencia es: 159120 €
       Para calcular qué tanto por ciento suponen los intereses, debemos dividir los intereses entre el total pagado y multiplicar luego por 100:
       
       • En 1990: 202000 € de intereses / 402000 € pagados = 50,25%
       • En 2009: 42880 € de intereses / 242880 € pagados = 17,65%
    
    
    ¡Qué lío de hipotecas! ¿Cuál elegir?

    Fíjate muy bien en la publicidad de cada entidad bancaria, lee incluso la letra pequeña, no tiene desperdicio.

    Y contesta las siguientes cuestiones:

    A	B	C
    D	E	F
    G	H	I

    
    
    1. ¿Qué hipoteca tiene el interés más bajo? (Es decir teniendo en cuenta el euribor más el % aplicado por la entidad).
       
    2. Ordénalas de menor interés a mayor.
       
    3. ¿Qué significa TAE?
       
    4. A la hora de elegir la hipoteca ¿en que nos tenemos que fijar? ¿Por qué?
       
    5. Teniendo en cuenta todo lo anterior, con cuál de ellas te quedarías? Razona tu elección.
       
    6. ¿Qué conclusiones sacas?
       
       
       
       Comprobemos las respuestas:
       

       1. La que tiene el interés más bajo es la H: euribor más el 0,25%
          
       2. Ordenadas de menor a mayor interés:
          H: Euribor + 0,25% < I: Euribor + 0,30% < G: 0,33% < C: Euribor + 0,35% < D: Euribor + 0,38% < E: Euribor + 0,39% < F : Euribor + 0,45% < B: Euribor + 0,49% < A: Euribor + 0,90%
          
       3. La T.A.E. (Tasa Anual Equivalente) es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, expresa el coste efectivo de un préstamo, incluyendo no sólo el coste que se deriva de la obligación de pago de los intereses, sino también el coste que se deriva del pago de las comisiones y otros gastos bancarios a que se nos obligue en la contratación del préstamo.
          
       4. Pues teniendo en cuenta lo que significa TAE y lo que implica, nos debemos fijar más que en el euribor y el % interés que se le añade, en la TAE, pues es lo que en realidad vamos a pagar.
          
       5. Nos quedamos con la hipoteca E: 2,32% TAE, es la que tiene el TAE más bajo, por eso es la que más nos interesa.
          
       6. Pues por lo menos un par de ellas:
          
          • Que no hay que fiarse de la primera impresión. La hipoteca que tenía el interés más bajo (euribor + 0,25%) es, sin embargo, la que tiene el TAE más alto (4,97%) la hipoteca H.
          • Que es muy importante leer la letra pequeña y estar informado.